Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 122-123

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации — ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняются). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30 — 50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Третья модель — усеченно-открытая — в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называют депозитной или моделью универсального банка.

Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *