Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 129-130

Приложение 1

Динамика показателей рынка ипотечного жилищного кредитования Российской Федерации (2006-2010 гг.), млрд. руб.[1]

  Выдано кредитов физ. лицам накопленным итогом с начала года Задолжен-ность по предоставл. ИК на дату Средневзвеш. ставка по ИК за период, % Средневзвеш. срок по ИК за период, мес.
Всего в том числе:
жилищные кредиты из них: ИК
01.04.2006 н/д 35,80 23,00 66,73 14,3% 176,9
01.07.2006 947,99 113,21 78,54 104,53 14,1% 175,6
01.10.2006 1 610,25 213,75 155,65 160,41 13,9% 179,1
01.01.2007 2 366,69 347,07 263,56 233,90 13,7% 182,2
01.04.2007 653,90 100,39 82,32 289,29 13,4% 188,7
01.07.2007 1 525,69 241,77 203,14 374,44 13,0% 195,8
01.10.2007 2 479,07 424,10 363,76 486,22 12,7% 196,3
01.01.2008 3 558,72 650,19 556,49 611,22 12,6% 198,6
01.04.2008 957,04 174,10 150,76 704,97 12,4% 212,1
01.07.2008 2 232,50 392,70 339,18 825,04 12,5% 213,6
01.10.2008 3 424,67 614,51 537,46 974,51 12,7% 213,9
01.01.2009 4 064,53 756,79 655,81 1 070,33 12,9% 215,3
01.02.2009 н/д 8,39 7,11 1 089,93 14,2% 204,2
01.03.2009 н/д 18,11 15,46 1 092,28 14,3% 202,1
01.04.2009 456,77 29,81 24,86 1 058,34 14,4% 202,7
01.05.2009 685,47 43,68 34,67 1 045,64 14,6%, 200,6
01.06.2009 906,75 54,68 44,48 1 024,80 14,6% 200,3
01.07.2009 1 173,19 68,38 55,92 1 018,89 14,6% 198,2
01.08.2009 1 405,70 82,35 67,59 1 020,19 14,6% 197,9
01.09.2009 1 635,34 96,16 78,82 1 014,65 14,6% 197,7
01.10.2009 1 868,46 111,49 91,73 1 004,00 14,6% 197,6
01.11.2009 2 109,52 130,41 107,97 995,94 14,5% 197,6
01.12.2009 2 333,50 149,97 124,63 1 001,02 14,4% 198,3
01.01.2010 2 613,56 182,19 152,50 1 010,89 14,3% 197,5
01.02.2010 154,79 9,85 8,43 1 008,46 13,9% 194,9
01.03.2010 362,63 29,16 24,59 1 005,76 13,7% 196,1
01.04.2010 627,26 58,11 48,96 1006,98 13,6% 196,6
01.05.2010 913,79 89,64 76,29 1013,82 13,5% 196,9
01.06.2010 1196,18 119,82 102,43 1025,12 13,5% 197,5
01.07.2010 1510,72 155,13 133,37 1033,90 13,50% 197,8
01.08.2010 1841,94 193,11 166,24 1042,25 13,40% 196,8
01.09.2010 2169,89 230,24 198,29 1055,80 13,40% 196,7
01.10.2010 2 506,14 272,49 234,09 1 069,62 13,40% 197,3
01.11.2010 2 854,59 316,64 272,95 1 086,35 13,30% 196,6
01.12.2010 3 081,20 364,34 315,29 1 105,48 13,20% 195,9
01.01.2011 3 649,10 437,36 379,49 1 128,79 13,10% 196,2
01.02.2011 252,50 23,28 19,99 1 126,67 12,70% 196,4

 

 

Приложение 2

Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель Страна Плюсы модели Минусы модели Возможность внедрения модели в России
Усеченно- открытая Восточная Европа, Англия, Испания, Израиль, Франция Простота организации функционирования модели (минимальное число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка) 1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.

2. Отсутствие жестких стандартов ИЖК.

3. Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов

Простота организации функционирования модели обусловливает ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК: отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченное количество долгосрочных кредитных ресурсов для кредитования, завышенные процентные ставки и короткие сроки кредитования, вторичный рынок не функционирует. Для повышения эффективности функционирования модели необходимы жесткие стандарты ИЖК, создание спец. ипотечных банков, фондов для привлечения долгосрочных кред. ресурсов, для чего возможно заимствование некоторых элементов из других моделей ИЖК
Расширенная открытая модель США и др. развитые страны 1. Стабильная система привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества кредиторов, предлагающих различные условия кредитования

1. Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента.

2. Эффективное функционирование модели возможно только в развитых странах со стабильной экономикой

В России уже начато внедрение данной модели: созданы субъекты вторичного рынка (АИЖК, Дельта- кредит), но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ставок под влиянием конкуренции с постепенным увеличением срока кредитования
Сбаланси- рованная автономия Франция, Германия, Австрия, Испания, Чили, Таиланд, Чехия 1. Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей.

2. Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика. 3. Доступность кредитов для заемщиков с разными уровнями дохода

1. Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желания получить кредит через систему жилищных накоплений.

2. Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)

В настоящее время на российском рынке ипотечного жилищного кредитования данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период необходим выпуск на рынок выгодных схем контрактных сбережений для привлечения средств населения. Возможно на первоначальном этапе участие государства как гаранта, а также создание специальных льготных государственных накопительных программ для различных слоев населения

[1] Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. Данные Банка России // http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 127-128

Список литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.12.2009) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
  2. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 31.07.1998 N 146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. от 28.09.2010) // Собрание законодательства РФ, N 31, 03.08.1998, ст. 3824.
  3. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400.
  4. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 23.07.2010) «О банках и банковской деятельности» (с изм. и доп., вступающими в силу с 04.10.2010) // Собрание законодательства РФ, 05.02.1996, N 6, ст. 492.
  5. Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» // Собрание законодательства Российской Федерации от 15 июля 2002 г., N 28, ст. 2790.
  6. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с «Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», «Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации») // Собрание законодательства РФ, 17.01.2000, N 3, ст. 278.
  7. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», утвержден Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (Протокол N 2 от 21.12.2005).
  8. Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года » // Собрание законодательства РФ, 26.07.2010, N 30, ст. 4118.
  9. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2002.
  10. Гаджиев М.Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: -М., Норма, 2007. С. 12.
  11. Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства –М., Норма. 2009.
  12. Зарубежная ипотека в 2010 году: условия, тенденции, прогнозы, -М., Gordon Rock, 2011.
  13. Ипотечно-инвестиционный анализ: Учебное пособие / Под ред. Проф. В.Е. Есипова — СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006.
  14. Котов В.В., Емелин В.И. Жилищный рынок: Проблемы, пути решения. — СПб, 1996.
  15. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. – СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
  16. Обзор финансового рынка. Первое полугодие 2010 года № 2 (69), -М., Департамент исследований и информации Банка России, 2010.
  17. Оселедец В.М., Владимирова Т.А. Теория и практика ипотечного кредитования — Новосибирск, САФиБД, 2006.
  18. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования –М., ЦБ РФ, 2011.
  19. Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК. –М., Аналитический центр АИЖК, 2010-2011.
  20. Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: -Краснодар, 2009.
  21. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005–2010), -М., Аналитический центр компании ООО «Русипотека», 2011.
  22. Филина Ф.Н., Толмачев И.А., Сутягин А.В. Все виды кредитования. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009.
  23. Баскаев К. Бесплатного жилья не бывает // Экономика и жизнь. 2000. №7
  24. Буздалин А. Новые горизонты ипотеки // Банки и деловой мир. 2010. N 12.
  25. Вытнов Д.И. Ипотека в США // Жилищное право, 2009, N 7.
  26. Гусева Л.Л. Особенности субъектного состава при ипотечном жилищном кредитовании // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 4.
  27. Дадашева О.Ю. Развитие инвестиционных банков в России // Управление в кредитной организации. 2011. N 1.
  28. Кучер Н. Мечта об отдельной квартире // Социальная защита N 3 (108). Март, 2001.
  29. Логинов М.П. Ипотечное жилищное кредитование в России // ЭКО: Экономика и организация промышленного производства. 2009. N 9.
  30. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело. – 2002. – № 3.
  31. Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность// Банковское дело. 2000. № 10.
  32. Павлова И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России // Банковское кредитование, 2006, N 4.
  33. Пересыпкина, Н.В. Особенности развития моделей ипотечного кредитования в России // Вестн. ИНЖЭКОНа: экономика, 2008. — № 7 (26).
  34. Поводова Е.В., Савельева О.В. Особенности ипотечного жилищного кредитования // Жилищное право. 2010. N 1.
  35. Полонский A.M., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: Проблемы и пути решения // Экономика строительства. -2007. -№ 10.
  36. Рощина Я.А. Как оценить кредитоспособность ипотечных заемщиков? // Российское предпринимательство. №1, 2010.
  37. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия // Бухгалтерия и банки. 2010. N 9.
  38. Смирнов в. Деятельность городских ипотечных обществ – ипотечных учреждений нового типа в дореволюционной России // Финансы и кредит. 2003. № 8.
  39. Хуснетдинова Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации // Жилищное право. 2010. N 7.
  40. Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество)/ Справочник по кредитным организациям — Информация // http://www.cbr.ru/credit/coinfo.asp?id=450000116
  41. Годовой отчет Банка ВТБ 24 (закрытое акционерное общество) за 2009 год // http://www.vtb24.ru/f/1/about/info/results/vtb24_annual_report_2009.pdf
  42. Доверие банкам и кредитные стратегии населения (по результатам мониторинговых репрезентативных опросов общественного мнения населения России) // http://nacfin.ru/fileadmin/nacfin/Diagrammy/presentation_Adam_Smith_2010.pdf
  43. Заявка на получение ипотечного кредита // https://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/preliminary-request/
  44. Ипотечный кредит ВТБ 24 // http://www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/
  45. Мониторинг финансовой устойчивости банков России // bankstars.ru
  46. Новые ипотечные программы АИЖК // http://www.ynikom.ru/publications/mortgage/p577/
  47. Опыт ипотеки в развивающихся странах // http://limej.ru/index.php/stat/111-stat/8201-Opit_ipoteki_v_razvivayushchihsya_stranah.html
  48. Рынок недвижимости Чили: Стабильность в долгосрочной перспективе // http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=7910
  49. Стратегия развития Группы ВТБ на 2010–2013 годы // http://www.vtb.ru/docs/ir/vtb_strategy_web_pages_020710.pdf
  50. Финансовая отчетность банка ВТБ 24 по РСБУ // http://www.vtb24.ru/about/info/results/
  51. Финансовые показатели ВТБ 24 // http://www.vtb24.ru/about/info/

 

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 124-126

Как показал проведенный анализ рынка, в 2010 году произошли определенные позитивные изменения в развитии ипотечного кредитования как в количественном, так и в качественном отношении: продолжался рост объемов ипотечного кредитования, существен-но увеличилось количество выдаваемых ипотечых кредитов; ипотечное кредитование стало реальным фактором, влияющим на величину платежеспособного спроса на рынке; получили определенное развитие альтернативные механизмы, расширяющие возможности населения по приобретению жилья, прежде всего – кредитные, жилищно-строительные и жилищных накопительных кооперативы; набирают силу новые механизмы финансирования инвестиционно-строительных проектов: выпуск облигационных займов, участие паевых инвестиционных фондов, проектное финансирование. Все эти факты свидетельствуют о том, что рынок недвижимости все теснее переплетается с финансовым рынком, это расширяет потенциальные возможности для увеличения не только спроса, но и предложения на рынке недвижимости, что является необходимым условием успешной реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», поступательного развития жилищной сферы и сферы недвижимости в целом.

ВТБ 24 – это розничная кредитная организация, входящая в группу компаний Внешторгбанка и занимающаяся исключительно розничным потребительским кредитованием.

На начало 2011 года ВТБ 24 является вторым по значению игроком рынка ипотечного кредитования с долей 14%. В стратегию компании входит дальнейшее позиционирование на этом рынке и увеличение своей доли рынка.

Конкурентная позиция банка ВТБ 24  на рынке жилищного ипотечного кредитования испытывает влияние от действий такого крупного игрока, как Сбербанк. Являясь крупным государственным универсальным банком, ВТБ 24 обладает рядом существенных конкурентных преимуществ по сравнению с прочими игроками ипотечного рынка:

  • широкий спектр проводимых банковских операций позволяет создать более комфортные условия для клиентов при ипотечном кредитовании, а так же получить дополнительный доход;
  • большой объем операций позволяет повысить их технологичность и снизить себестоимость;
  • высокая диверсификация и сравнительно низкая стоимость ресурсной базы позволяет снизить среднюю стоимость фондирования и проводить более гибкую тарифную политику;
  • широкая сеть филиалов и доп. офисов улучшает маркетинговые возможности продвижения банковских продуктов, в том числе и ипотечных кредитов.

Ипотечные кредитные программы банка весьма разнообразны, однако большая часть кредитов – это ипотечные кредиты на квартиры на срок порядка 10 лет под фиксированный процент.

На основе анализа процесса ипотечного кредитования выделены его этапы: сбор пакета документов и подача заявления на кредит, принятие решения по кредиту — андеррайтинг заемщика, сообщение решения заемщику и подготовка к сделке, заключение кредитной сделки, обслуживание кредита, закрытие кредита. Основным является принятие решения по кредиту.

В банке существует скоринговая система андеррайтинга, однако к ипотечным кредитам она не всегда применяется ввиду ограничения по сумме кредита. Несмотря на преимущества использования для принятия решения по кредиту скоринговых систем, его внедрение в банке ВТБ 24 затруднено по причине неразвитости института кредитных бюро и неприменимости статистических моделей оценки риска, основанных на их данных, низкого объема рынка и нехватки данных для адекватной работы стандартного программного обеспечения, а также различие в весах характеристик заемщика, входящих в скоринговые модели, и в самих характеристиках.

ВТБ 24 для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования населения необходимо совершенствовать процесс кредитования. Предлагаются следующие пути модернизации процесса ипотечного кредитования в банке:

  • Создать ипотечные пулы в регионах с региональными администрациями и компаниями застройщиками;
  • Провести аккредитацию строительных компаний и их новостроек;
  • Создать совместные страховые продукты с ведущими страховыми компаниями России;

Предложено также  формализовать процесс оформления кредитной заявки путем его разделения на ряд шагов: ввод сведений о заемщике/поручителе в базу данных банка, проверка предоставленных сведений, проверка установленных банком соотношений и нормативов, сбор дополнительной информации о заемщике/поручителе и анализ всей совокупности имеющихся сведений,  принятие решения по кредиту.

Для каждого шага указан критерий принятия решения.

В целях улучшения работы с просроченными платежами предложены критерии деления заемщиков по категориям. Для каждой категории заемщиков предложен свой механизм работы с просроченной задолженностью. Желательно создание собственного коллекторского агентства.

Для облегчения процесса погашения ссуд рекомендовано провести ассоциацию процесса погашения ссуд с терминальной системой QIWI.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 122-123

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки

Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации — ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняются). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке.

Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30 — 50% от требуемой суммы кредита. По данной схеме действуют ссудо-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы. В качестве источника предоставления кредитов используются средства, поступающие от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от заемщиков в виде платежей по ссудам, а также государственные премии (дотации).

Кредитные институты, использующие эту схему, предоставляют заемщикам ряд преимуществ по сравнению с заемщиками ипотечных банков. В отличие от ипотечных банков процентные ставки по вкладам и ссудам в жилищных сберегательных контрактах значительно ниже рыночных и фиксируются на все время контракта по жилищному накопительному вкладу. Кроме того, по мере накопления средств заемщик оценивает свои возможности по погашению кредита и «привыкает» к кредитной дисциплине.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Третья модель — усеченно-открытая — в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов; средств клиентов, находящихся на депозитах; межбанковских кредитов и т.п. Поэтому данную модель называют депозитной или моделью универсального банка.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 120-121

Заключение

Развитие рынка ипотечного кредитования обусловлено следующими факторами:

Государственная политика. Развитие ипотеки объявлено приоритетом государственной политики. Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ нацелена на формирование нормативно-правовой базы, создания условий для активного участия банков на рынке, развитие вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов.

Макроэкономические факторы. Повышение уровня стабильности в стране после кризиса, повышение уровня дохода населения и, как следствие, увеличение платежеспособного спроса.

Банковская система. Динамичное развитие ипотечного кредитования за предкризисные годы. Учитывая то, что на сегодняшний день есть так же факторы, сдерживающие развитие ипотеки, а именно недостаток долгосрочных ресурсов, недостаток платежеспособного спроса в регионах, можно говорить о высоком потенциале ипотечного рынка в России.

В результате мирового кризиса банки зарубежных стран столкнулись с серьезными трудностями в области ипотеки. В России ее доступность еще более упала: кредитные организации в первую очередь озаботились платежеспособностью заемщиков по новым ипотечным сделкам и возвратом ранее выданных ссуд по сделкам прошлых лет. Тенденция к оживлению операций купли-продажи на рынке недвижимости и, соответственно, заключению договоров ипотечного кредитования только-только начинает формироваться.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В каждой стране эти системы имеют свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это замкнутая (автономная), усеченно-открытая и расширенно-открытая модели

По способу предоставления ипотечного кредита принято различать две схемы: немецкую и американскую. Первая предполагает, что заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40 — 50% от суммы, обозначенной в контракте, после чего он имеет право на получение кредита. Вторая предполагает первоначальный взнос в размере 20 — 30% от стоимости приобретаемой недвижимости (в зачет может быть принято имеющееся жилье или жилищные сертификаты), а на недостающую сумму ему предоставляется кредит.

Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость <2>. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов. Такая система действует в ряде европейских стран, например в Германии, Дании, Австрии, Франции, Норвегии и Швеции. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Ипотечные облигации обращаются на внутренних и международных рынках, котируются на ведущих биржах и составляют значительную долю в инвестиционных портфелях финансовых институтов. В большинстве европейских стран заниматься ипотечным кредитованием за счет выпуска ипотечных облигаций могут только ипотечные банки. Единственное исключение — Испания, в которой любой банк имеет право выпускать ипотечные облигации.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 117-119

Организация такой системы работы с просроченной и проблемной задолженностью вместе с оптимизацией процедур принятия решений по розничным кредитным продуктам даст банку возможность существенно увеличить объем продаж, минимизировать операционные риски и быть конкурентоспособным в розничном бизнесе.

Кроме того, одним из критериев эффективности контроля является наличие правильно выбранной или созданной информационной системы, которая должна отражать все бизнес-процессы ипотечного кредитования от момента обращения будущего заемщика в банк до обращения взыскания на предмет ипотеки. При этом информационная система должна в онлайн-режиме отслеживать процесс выдачи и сопровождения кредита и выдавать сигналы в случае наступления каких-либо сбоев (просрочки, отсутствия страхования и т.д.).

Следует также повысить мотивацию кредитного персонала, к которым следует отнести оплату труда сотрудников банка, мотивированные перспективы карьерного роста и разнообразные формы поощрения.

Возвратность кредита зависит также от развития инфраструктуры сбора платежей по ссудам. В настоящее время возможны такие направления развития инфраструктуры сбора платежей, как использование пластиковых карт, на которых размещены платежные приложения по управлению депозитными и кредитными средствами. Применение мобильных телефонов для банковского обслуживания позволяет банку предъявлять клиенту счета для погашения ссуды, информировать его об использовании кредитной линии.

Качество сервиса приема платежей определяется:

  • полнотой обслуживания, т.е. возможностью заплатить за любые услуги;
  • скоростью обслуживания: отсутствие очередей, время обслуживания одного плательщика менее двух минут;
  • полнотой информации: возможность получения плательщиком информации о величине долга по основным жилищно-коммунальным платежам, о последних платежах, наличии льгот;
  • различными способами оплаты: по пластиковым картам, в виде регулярных списаний со счетов, через мобильный телефон, Интернет и др.;
  • независимостью местонахождения: сервис предоставляется в любом отделении банка независимо от его местонахождения и места жительства клиента.

Система сбора платежей, обеспечивающая перечисленные показатели, должна включать следующие элементы технологии:

  • единую базу данных, способную надежно хранить и быстро обрабатывать большие объемы информации;
  • работу пунктов приема платежей в режиме on-line;
  • гибкий механизм обмена данными с поставщиками услуг, учитывающий различный уровень их автоматизации;
  • возможность консолидации информации.

Большим недостатком системы оплаты кредитов ВТБ 24 является отсутствие возможности погасить платеж через терминал. Даже при наличии достаточно развитой сети банкоматов их развитие значительно отстает от динамики сети терминалов. Так сеть QIWI насчитывает более 200 000 терминалов, а возможность проведения операций с ВТБ 24 отсутствует.

Поэтому предлагается заключить договор на обслуживание операций с QIWI — ведущей платежной системой России.

Выводы по третьей главе работы:

ВТБ 24 для дальнейшего развития системы ипотечного кредитования населения необходимо совершенствовать процесс кредитования. Предлагаются следующие пути модернизации процесса ипотечного кредитования в банке:

  • Создать ипотечные пулы в регионах с региональными администрациями и компаниями застройщиками;
  • Провести аккредитацию строительных компаний и их новостроек;
  • Создать совместные страховые продукты с ведущими страховыми компаниями России;

Предложено также  формализовать процесс оформления кредитной заявки путем его разделения на ряд шагов: ввод сведений о заемщике/поручителе в базу данных банка, проверка предоставленных сведений, проверка установленных банком соотношений и нормативов, сбор дополнительной информации о заемщике/поручителе и анализ всей совокупности имеющихся сведений,  принятие решения по кредиту.

Для каждого шага указан критерий принятия решения.

В целях улучшения работы с просроченными платежами предложены критерии деления заемщиков по категориям. Для каждой категории заемщиков предложен свой механизм работы с просроченной задолженностью. Желательно создание собственного коллекторского агентства.

Для облегчения процесса погашения ссуд рекомендовано провести ассоциацию процесса погашения ссуд с терминальной системой QIWI.

 

 

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 115-116

Этап 2 — включает в себя комплекс проводимых дистанционно мероприятий по работе с заемщиками, имеющими статус «Сомнительный», а также установление контактов и работу с родственниками, друзьями и работодателями таких заемщиков. В Московском регионе и в филиалах эти мероприятия проводят сотрудники коллекторской службы;

Этап 3 — включает в себя комплекс мероприятий по работе с заемщиками, имеющими статус «Проблемный»: установление личного контакта (в т.ч. выезд к заемщику), добровольная передача заемщиками предмета залога. В Московском регионе и в филиалах этим занимаются сотрудники коллекторской службы;

Этап 4 — включает в себя комплекс итоговых мероприятий по работе с проблемными активами по программам потребительского кредитования (судебное разбирательство, принудительное исполнение судебного акта, фактическое получение присужденной суммы, переуступка долга внешним коллекторским агентствам, списание проблемного актива и т.п.). Решение должно приниматься коллегиальным органом — комитетом по проблемным активам по представлению коллекторской службы и юридического департамента.

Заемщику присваивается статус «Проблемный» и работа с таким заемщиком передается сразу на этап 3, если — заемщик отказывается в разговоре погашать свои обязательства перед банком (в т.ч. не понимает, не признает долг, посылает сотрудника банка в грубой форме, угрожает и т.д.)

Основными задачами этапа Collection 2 являются:

  • установление дистанционного контакта либо последовательности контактов (по телефону) с заемщиком и достижение договоренности с ним о своевременной оплате задолженности перед банком;
  • установление дистанционного контакта либо последовательности контактов (по телефону) с ближайшими родственниками заемщика, работодателем для определения точного местонахождения заемщика, разъяснения заемщику последствий пропуска очередного платежа.

Основными задачами этапа 3 являются:

  • работа с проблемным активом в случае, если заемщику присвоен статус «Проблемный»;
  • установление непосредственного контакта с заемщиком или с его ближайшими родственниками, при подтверждении третьими лицами места нахождения заемщика, в целях достижения договоренности с ним о своевременной оплате обязательств перед банком.

Работа с проблемной задолженностью на этапе Collection 4 заключается в следующем:

  • подготовка и вынесение вопроса на комитет по проблемным активам для принятия решения по проблемному активу;
  • подготовка повестки комитета по проблемным активам;
  • исполнение решения комитета по проблемным активам по передаче прав требования по кредиту внешней организации, с которой у банка заключено соответствующее соглашение, для дальнейшей работы по возврату задолженности;
  • передача информации по заемщику в юридический департамент для организации дальнейшей работы по взысканию просроченной задолженности.

Комитет по проблемным активам, ознакомившись с материалами по каждому заемщику, выносит одно из следующих решений по взысканию проблемной задолженности:

  • проведение реструктуризации задолженности заемщика и при необходимости оформление дополнительного залогового или иного обеспечения обязательств заемщика;
  • передача прав требований по кредиту внешней организации, с которой у банка заключено соответствующее соглашение, для дальнейшей работы по возврату задолженности;
  • взыскание задолженности в судебном порядке;
  • возбуждение уголовного дела.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 113-114

  1. «Хороший» — заемщик, не имеющий просрочек очередного платежа, либо заемщик, по которому еще нет информации о соблюдении платежной дисциплины (срок очередного платежа еще не наступил);
  2. «Добросовестный» — заемщик, у которого просрочка очередного платежа и иных платежей, установленных в соответствии с базовыми условиями, не превышает 14 календарных дней и вызвана следующими причинами: временные финансовые трудности, командировка, отпуск, болезнь, занятость/несоответствие режима работы кредитных организаций и собственной рабочей недели;
  3. «Сомнительный» — к этой категории относится заемщик:
  • который не скрывается, в разговоре по телефону обещает своевременно произвести оплату, но не производит ее по тем или иным вновь возникающим причинам в срок более чем 14 календарных дней с даты образования просроченной задолженности;
  • с которым не удается связаться по указанным в анкете телефонам в течение 4-х рабочих дней с даты попытки установления первого контакта (неправильно указанные в анкете телефоны, телефоны изменились);
  • на указанном в анкете месте работы такое лицо не знают либо оно уволено или вышло на пенсию;
  • неверно указан адрес фактического места жительства или не указано место фактического проживания при условии, если оно не совпадает с адресом постоянной регистрации;
  1. «Проблемный» — к этой категории относится заемщик:
  • который отказывается выполнять свои обязательства перед банком;
  • по которому установлены факты подделки заемщиком записи о текущем месте работы в трудовой книжке либо другой информации, идентифицирующей заемщика;
  • у которого просрочка очередного платежа составляет более 60 дней.

Построение работы коллекторской службы по принципу «замкнутого цикла» проиллюстрировано на рис 3.3.

Рис. 3.3. Построение работы коллекторской службы по принципу «замкнутого цикла»

 

Содержательно работа с просроченной и проблемной задолженностью на этапах 1 — 4 состоит в следующем:

Этап 1 — «Предупреждение возникновения проблемных активов» — включает в себя комплекс мероприятий по выявлению и классификации проблемных активов, образующихся в ходе реализации программ потребительского кредитования, а также мероприятий, направленных на предотвращение фактов возникновения просроченной задолженности. В Московском регионе эта работа выполняется силами отдела по работе с просроченной задолженностью, в региональных филиалах — сотрудниками коллекторской службы;

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 111-112

На основании анализа применяемых ведущими западными банками моделей кредитного процесса, предлагается внедрить следующий алгоритм процесса проверки заявки на получение ипотечного кредита (рис. 3.2).

В целях правильной организации последующего контроля за кредитом необходимо разработать и утвердить соответствующую методику или иной документ, который бы подробно и прозрачно отражал механизм этого контроля.

1.1        Совершенствование методов обеспечения возвратности ипотечных кредитов в Банке ВТБ-24 на современном этапе

Обеспечение возвратности ипотечных кредитов является сложной и неоднозначной задачей. При возникновении у заемщика временных финансовых затруднений из-за непредвиденных обстоятельств, которые не предполагают его дальнейшее ухудшение платежеспособности, может быть предоставлена отсрочка погашения займа. При предоставлении отсрочки может быть осуществлена реструктуризация задолженности с пересмотром первоначального графика погашения, в соответствии с которым заемщику может быть предоставлен льготный период с различными вариантами погашения задолженности.

Проблемные кредиты являются результатом денежного кризиса клиента, хотя в некоторых случаях связаны со слабой дисциплиной, т.е. неисполнением и/или ненадлежащим исполнением обязательств по кредиту. План действий по возврату проблемного кредита зависит от конкретных обстоятельств и причин его возникновения. Основные направления деятельности по возврату такого кредита можно свести к следующим основным видам:

  • формирование уведомлений о невыполнении обязательства;
  • уведомления об объявлении торгов для вручения залогодателю;
  • оценка залогового имущества для определения рыночной стоимости  на  период реализации  имущества;
  • продажа залогового имущества, в т.ч. в принудительном внесудебном порядке путем реализации заложенного имущества на торгах.

Предлагается усовершенствовать механизм возврата проблемных ипотечных кредитов ВТБ 24, который состоит из трех этапов:

1) внесудебная реализация залогового имущества,

2) принятие залогового имущества в собственность ВТБ 24,

3) судебный порядок взыскания задолженности.

В целях правильной организации последующего контроля за кредитом необходимо разработать и утвердить соответствующую методику или иной документ, который бы подробно и прозрачно отражал механизм этого контроля, порядок действий принимающих в этом участие соответствующих подразделений, критерии снижения финансовой устойчивости заемщика, виды и сроки просроченных платежей, позволяющие сделать вывод о дальнейшей судьбе кредита, и другие факторы, позволяющие при их реализации максимально снизить риски банка в неполучении возмещения по выданному кредиту.

Предлагается ключевое изменение процедур в банке, которое состоит в том, что при работе с просрочкой нужно ориентироваться в первую очередь не на срок задолженности заемщика, а его качество. Для этой цели вводится понятие «Статус Заемщика», который присваивается заемщику на основании мониторинга его платежной дисциплины и качества и который может быть изменен в процессе обслуживания кредита.

Это дает возможность не ждать 30 дней, а оперативно решать ситуацию с просроченной задолженностью, если после наступления первого очередного платежа очевидно, что заемщик не планирует по субъективным или объективным обстоятельствам возвращать кредит банку.

Ниже приведены статусы заемщика для целей работы с просроченной и проблемной задолженностью, которые можно использовать в работе специалистов ВТБ 24.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 109-110

Преимущество подобной организации проверки заключается в следующем:

  • исключается возможность сговора сотрудников филиала и клиентов при принятии решения, если по фактору «благонадежность» клиенту отказано (подделки трудовых книжек, поддельные паспорта, «черные списки», правонарушения).
  • при данной схеме организации взаимодействия сотрудников различных подразделений банка возможна круглосуточная проверка благонадежности клиентов по единым стандартам, что особенно важно для оптимизации работы персонала региональных филиалов.

Следующим преимуществом является обеспечение стандартных процедур проверки независимо от места проживания заемщика и нахождения подразделения банка.

Немаловажно, что появляется возможность оптимизации совокупных затрат банка на проверку клиентов и достигается простота подключения к системе проверки новых филиалов.

Данная схема проверки потенциальных клиентов позволяет создать Единую систему актуализации проверочных данных и ведения собственного «черного списка» клиентов.

Процедура проведения кредитным инспектором визуального андеррайтинга при предоставлении кредитов заключается в заполнении соответствующей формы, образец которой приведен в таблице 5 приложения.

Если на вопросы анкеты дано 50% и более отрицательных ответов, то по результатам визуального скоринга клиенту должен быть дан отказ. Разумеется, оценивая благонадежность клиента, кредитный инспектор использует не только результаты визуального андеррайтинга, но и данные обработки документов другими отделами и службами банка.

 

Рис. 3.2. Совершенствование процесса ипотечного кредитования в банке ВТБ 24