Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 107-108

Методом снижения рисков и гарантированности возвратности кредита является и страхование имущества, принимаемого в обеспечение кредита, или жизни заемщика. Рекомендуется банку ВТБ 24 создать совместные ипотечные кредитные продукты со страховыми компаниями. При этом на страховую компанию возлагается продажа продукта, анализ кредитоспособности заемщика и принятие решения о возможности выдачи кредитов под гарантии компании. Страховая компания передает в банк сводные данные о выданных за день кредитах, собирает данные о платежах в погашение ссуд и передает информацию для проведения операций по соответствующим счетам банка. Такой совместный кредитный продукт обеспечивает высокую возвратность кредита, так как гарантом являются счета страховой компании.

В сфере ипотечного кредитования возможно сотрудничество и с риелторскими компаниями. Подобная интеграция создает предпосылки для расширения банковского обслуживания, при котором банк наряду с традиционными услугами продает услуги компаний-партнеров.

Большую роль в обеспечении возвратности кредитов играет оценка кредитоспособности заемщика. В настоящее время применяется множество различных методик расчета кредитоспособности клиента, отличающихся используемой информацией, показателями кредитного риска и т.д.

Современная система, обеспечивающая эффективную оценку кредитоспособности заемщика ВТБ 24, должна решать следующие основные задачи:

  • расчет рисков дефолтов, убытков и досрочного погашения;
  • анализ кредитных сделок с несколькими созаемщиками и поручителями;
  • восстановление доходов по социально-демографическим характеристикам заемщика;
  • учет множества источников дохода;
  • восстановление реальных доходов по собственности заемщика;
  • учет залогового качества основного и дополнительного обеспечения и его динамика во времени;
  • генерация отчетов по результатам скоринга с обоснованием принятого решения о кредитоспособности.

Анализ тенденций развития современных банковских систем управления рисками показал необходимость совершенствования применяемых в них методик оценки рисков. Анализ современных систем управления банковскими рисками при организации ипотечного кредитования позволил установить, что в подобных системах, как правило, остро не хватает инструментальных средств для оперативного управления аналитической работой в процессе формирования ипотечного кредита на уровне рабочего места специалиста. Основной задачей в этом плане является алгоритмов работы специалистов кредитного отдела с использованием материалов, собранных в результате оформления кредитной заявки на получение ипотечного кредита. Ключевую роль в организации кредитного процесса по данной схеме должен играть аналитический отдел, который фактически готовит огромное количество документов при оформлении кредита.

Следует отметить, что основными задачами сотрудников филиалов, точек продаж и дополнительных офисов ВТБ 24 является подтверждение анкетных данных клиента по телефону, обработка данных визуального андеррайтинга, направление запросов о клиенте в централизованные базы данных, в т.ч. «черные списки» банка.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 105-106

В условиях ограниченности предложения на рынке вторичного жилья возникает настоятельная необходимость совершенствования взаимоотношений банка с клиентами и застройщиками. Кроме того, следует иметь ввиду, что государственная поддержка распространяется не только на ипотечный рынок, но и направлена на стимулирование строительства нового жилья.

В этих условиях предлагается внести изменения в ипотечные программы банка ВТБ 24 в целях оптимизации координации клиентов, застройщиков, банка с правительственными мерами стимулирования строительства нового жилья.

ВТБ 24 следует рекомендовать создать в каждом регионе ипотечный пул строительных организаций. Отбор застройщиков в данный пул должен осуществляться с применением методов анализа финансового состояния заемщиков – юридических лиц с целью недопущения банкротства организации в процессе строительства. Этот процесс может быть построен по аналогии с акредитацией страховой и оценочной компании при банке. Далее, должна быть сформирована новая ипотечная программа, кредитный процент по которой будет существенно ниже, чем по стандартной ипотечной программе («Новостройка», например). Разница в процентах будет компенсирована как за счет субсидирования региональными программами помощи, так и за счет скидок в стоимости жилья, которые могут предоставить строительные организации при вступлении в пул.

Ближайший конкурент ВТБ 24 на ипотечном рынке – Сбербанк. Сегодня Сбербанк выдает около 60% всех ипотечных кредитов в России, причем с окончанием экономического кризиса наблюдается уверенная тенденция к повышению ежемесячных объемов кредитования.

Заемщиков предлагаются не только низкие процентные ставки, но и внушительный, регулярно обновляющийся ассортимент кредитов. Кроме того, важную роль играет удобство обслуживания, которое обеспечивается огромным числом офисов, развитием удаленных каналов доступа и увеличением сети электронных устройств, позволяющих в комфортном режиме гасить взятый кредит. Сбербанк вводит новые формы работы с клиентами – открывает специализированные ипотечные центры. Пока такие центры открываются только в крупных городах.

Таким образом, современное развитие рынка жилья, ипотеки требует введения новых элементов в комплекс ипотечных программ банка ВТБ 24, которые и предложены на схеме (рис. 3.1).

 

Рис. 3. 1. Модель взаимодействия банка ВТБ 24 с субъектами ипотечного рынка при выдачи ипотечного кредита на базе строительства нового жилья аккредитованными строительными компаниями на региональном рынке

1 – гарантии по ценным бумагам агентства; 2  – целевые бюджетные кредитные средства; 3 – ценные бумаги агентства; 4 – инвестиции; 5 – продажа ипотечных кредитов;
6  – денежные средства на ипотечные кредиты; 7 – залог участка с возводимым домом и др. материальными активами; 8 – строительный кредит; 9 – получение ипотечного кредита;
10 – залог жилья (ипотека); 11 – деньги за жилье (кредит + собственные средства + субсидия); 12 – право собственности (право аренды с выкупом); 13 – продажа ипотечных кредитов; 14 – денежные средства на ипотечное кредитование; 15 – инвестиции; 16 – ценные бумаги; 17 – целевые бюджетные средства; 18 – ценные бумаги агентств.

Самый простой способ достижения этого результата — эффективное управление процентными схемами предоставления кредита. Например, увеличение процентной ставки по времени пользования средствами клиента стимулирует ранний срок возврата кредита. В связи с этим в схеме кредитования следует предусмотреть льготный период (например, 3 месяца), когда проценты за кредит либо не начисляются, либо начисляются по уменьшенной ставке. Второй способ обеспечения возвратности и доходности кредита — управление штрафами. Они должны быть дифференцированы по различным группам клиентов.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 103-104

Ипотечные кредитные программы банка весьма разнообразны, однако большая часть кредитов – это ипотечные кредиты на квартиры на срок порядка 10 лет под фиксированный процент.

На основе анализа процесса ипотечного кредитования выделены его этапы: сбор пакета документов и подача заявления на кредит, принятие решения по кредиту — андеррайтинг заемщика, сообщение решения заемщику и подготовка к сделке, заключение кредитной сделки, обслуживание кредита, закрытие кредита. Основным является принятие решения по кредиту.

В банке существует скоринговая система андеррайтинга, однако к ипотечным кредитам она не всегда применяется ввиду ограничения по сумме кредита. Несмотря на преимущества использования для принятия решения по кредиту скоринговых систем, его внедрение в банке ВТБ 24 затруднено по причине неразвитости института кредитных бюро и неприменимости статистических моделей оценки риска, основанных на их данных, низкого объема рынка и нехватки данных для адекватной работы стандартного программного обеспечения, а также различие в весах характеристик заемщика, входящих в скоринговые модели, и в самих характеристиках.

 

 

 

 

Глава 1               Предложения по развитию деятельности Банка ВТБ-24 на рынке ипотечного кредитования

1.1        Рекомендации по развитию ипотечного кредитования Банком ВТБ-24 заёмщиков из числа физических лиц в современных условиях

Кредитный ипотечный продукт состоит из набора условий, комбинация которых определяет результат его использования для банка ВТБ 24 — обеспечение возвратности и доходности кредита.

За последние три года объем рынка кредитования населения в России  в связи с кризисом то падал то снова начинал расти. Большинство банков, развивающих ипотечное кредитование, рассматривают его не только как средство получения прибыли, но и как стратегическое направление завоевания рынка розничных банковских услуг в посткризисный период. Для достижения последнего используются различные пути. Один из них — понижение процентной ставки; другой — снижение критериев оценки потенциальных заемщиков. Однако использование этих путей приводит к снижению доходности и увеличению риска кредита.

Размещая средства в кредиты, банку ВТБ 24 следует проявлять большую осторожность. Расходуя имеющиеся ресурсы, темпы роста которых меньше темпов увеличения ссудной задолженности, банк может оказаться в кризисной ситуации. Для преодоления возможных неблагоприятных последствий и для завоевания устойчивых позиций на рынке ипотечного кредитования банку ВТБ 24  необходимо решить ряд задач, таких как: разработка и внедрение новых кредитных продуктов; совершенствование методов оценки кредитоспособности заемщиков; улучшение качества обслуживания клиента с целью его «удержания».

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 101-102

Риск-менеджмент в банке ВТБ 24 включает оценку, управление и контроль кредитного риска, присущего как отдельным заемщикам ВТБ 24, так и группам взаимосвязанных заемщиков. Процесс оценки риска и принятия решений отнесен к компетенции отдельных органов управления ВТБ 24, в задачи которых входит установление лимитов на контрагентов и принятие решений о выдаче кредита или осуществления иных вложений. Учитывая стратегическую ориентацию ВТБ 24 на рынок физических лиц, ведется активное совершенствование методов управления кредитными рисками, возникающим при предоставлении кредитных продуктов, указанным целевым аудиториям на основе лучшей мировой практики.

Так, для снижения риска возможных потерь кредитной организации — эмитента осуществляет всестороннюю оценку заемщиков, которая включает в себя анализ финансового положения, кредитной истории (в т. ч. учитываются кредитные истории и обязательства других банков, полученные из крупнейших кредитных бюро), структуры сделки, целей кредитования, а также оценку качества предлагаемого обеспечения и соответствие всех необходимых юридических документов заемщиков требованиям законодательства.

На основании анализа  финансового положения с учетом имеющихся обязательств рассчитываются лимиты кредитования, которые характеризуют предельный объем вложений в конкретного заёмщика.

В ВТБ 24 действует скоринговая система оценки заемщиков по ипотечному кредитованию. В рамках указанной системы оценка риска осуществляется с учетом вероятности возврата кредита, рассчитываемой с помощью скоринговых моделей, разработанных специалистами банка ВТБ 24 с использованием опыта и программного обеспечения ведущих мировых производителей.

ВТБ 24 с целью повышения эффективности системы регулярно производит актуализацию используемых скоринговых карт с учетом накопленной статистики, региональной специфики и текущей экономической ситуации в стране. В банке внедрен ряд интегральных скоринговых карт, оценивающих риск одновременно на основе информации, получаемой из ведущих бюро кредитных историй и оценки социально-демографических характеристик клиента на основе данных анкеты клиента, что позволило существенно повысить уровень одобрения по кредитным заявкам, одновременно увеличив точность прогноза вероятности дефолта клиента.

Кроме того, на основании накопленной статистики Банк разработал и внедрил модель, позволяющую учитывать уровень риска клиента при установлении процентной ставки (Risk Based Pricing). Данная модель внедрена по всем основным массовым кредитным продуктам, однако в ипотечном кредитовании не применяется.

Помимо использования скоринговых карт, ВТБ 24 внедрил в процесс ипотечного кредитования механизмы выявления потенциально мошеннических операций на базе специализированной профессиональной системы, что позволило существенно снизить не только кредитные, но и операционные риски на этапе принятия решений о кредитовании. Используемая ВТБ 24 многоуровневая структура принятия кредитных решений диверсифицирована в зависимости от степени риска и включает различные уровни компетенции — коллегиальный, совместный, индивидуальный, что позволяет оптимизировать процедуру принятия решений.

Управление риском осуществляется через разветвленную систему лимитов ВТБ 24.

Действующая у ВТБ 24 система оценки и контроля за рисками позволила держать под контролем показатели по уровню и динамике просроченной задолженности в условиях мирового финансового кризиса.

Выводы по второй главе дипломной работы:

ВТБ 24 – это розничная кредитная организация, входящая в группу компаний Внешторгбанка и занимающаяся исключительно розничным потребительским кредитованием.

На начало 2011 года ВТБ 24 является вторым по значению игроком рынка ипотечного кредитования с долей 14%. В стратегию компании входит дальнейшее позиционирование на этом рынке и увеличение своей доли рынка.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 99-100

Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.

Методы управления кредитным риском при ипотечном кредитовании классифицируются по следующим признакам: обязательность применения с точки зрения законодательства, используемый способ управления риском (снижение, сохранение избежание или передача), эффективность применения и возможность оптимизации применения (табл. 2.4). Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:

  • Снижение рисков при подготовке кредита.
  • Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.
  • Дифференцированный подход к определению первоначального взноса.
  • Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска).
  • Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка.
  • Оперативная работа с проблемными кредитами — отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.

Таблица 2.4 — Сравнение основных методов управления кредитным риском[1]

Метод управления кредитным риском Обязательность применения Способ управления Эффективность применения Возможность оптимизации
Залог жилой недвижимости Да Снижение риска Высокая (определяется динамикой цен на жилье) Нет
Поручительство третьих лиц Обязательно в части супруги(а) заемщика при отсутствии брачного контракта Снижение риска Средняя (определяется финансовым состоянием и личными качествами поручителя) Низкая
Страхование Обязательно в части страхования предмета залога Передача риска Высокая (определяется финансовым состоянием страховой компании) Средняя
Рефинансирование ипотечных кредитов Нет Передача риска Высокая (в случае частичной передачи риска) или абсолютная Высокая
Андеррайтинг заемщиков Нет Снижение риска Определяется банком Высокая
Отказ от кредитования Нет Избежание риска Абсолютная Нет
Создание резервов Да Сохранение риска Высокая (определяется качеством андеррайтинга и величиной резервов) Низкая
Лимитирование Нет Снижение риска Низкая (определяется качеством андеррайтинга и величиной лимитов) Низкая

[1] Рощина Я.А. Как оценить кредитоспособность ипотечных заемщиков? // Российское предпринимательство. №1, 2010.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 97-98

На основе принятого решения о предоставлении кредита под данный объект недвижимости происходит оформление кредита, как правило, в рамках следующих этапов:

  1. заключение договора страхования приобретаемой жилплощади, а также жизни и здоровья заемщика и созаемщика исполняется сотрудником страховой компании и является необходимым условием для всех последующих этапов;
  2. формирование на основе одобренной заявки пакета документов по кредиту в составе кредитного договора, договоров на открытие банковских счетов, графика платежей и списка пунктов приема платежей по кредиту, а также иных документов, сопровождающих сделку (в зависимости от вида приобретаемой недвижимости). В этот момент осуществляется взаимодействие фронт-офисной системы с бэк-офисным решением, где происходит открытие договора;
  3. оформление кредита как «выданный» (уведомление банка о том, что кредит предоставлен);
  4. осуществление сделки по покупке квартиры (в решении фиксируются сделка, условия и контрагенты), проведение платежа на сумму кредита. Платеж может осуществляться как через фронт-офисную, так и бэк-офисную систему;
  5. сопровождение договора купли-продажи. Задача сопровождения и контроля договоров купли-продажи следует из необходимости контроля «сходимости» всех процессов, связанных с покупкой жилья.

1.1        Риски ипотечного кредитования Банка ВТБ-24 и методы их минимизирования

Кредитные риски ипотечного кредитования Банка ВТБ-24 обусловлены различными факторами. На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.

Кредитный риск — это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика ВТБ 24 в области оценки кредитоспособности заемщика. Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита. В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.

Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для ВТБ 24 составляет 80 — 85%, что выше среднего мирового уровня.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита. Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.

Как показывает анализ, основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует.

Банковская прибыль ВТБ 24  (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.

Риск процентной ставки — это риск недополучения ВТБ 24 прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам — в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.

Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Практика показывает, что банк не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Банком должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все факторы и их взаимовлияние, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть обратно пропорциональна и прямо пропорциональна, однако чаще встречается первое.

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 95-96

Проверка аналитика банка предполагает:

  1. анализ информации по кредитной заявке (данные анкет заемщика и созаемщика, пакет документов, прилагаемых к заявке, и др.);
  2. в случае недостаточности информации для формирования заключения делается запрос дополнительной информации или подтверждающих документов у заемщика (через персонального менеджера);
  3. возможно также осуществление аналитиком автоматических проверок: запрос информации о заемщике в кредитные бюро или обращение к скоринговой системе банка (в режиме поддержки принятия решения);
  4. фиксирование произведенных действий (например, запрошенной информации, причин запроса и результатов); формирование заключения аналитика банка по рассматриваемой заявке; указание комментариев для учета при дальнейшей работе с заявкой.

Проверка юридической службы содержит:

  1. проверку юридической чистоты представленных заемщиком документов;
  2. в случае недостаточности информации для формирования заключения — запрос дополнительной информации или подтверждающих документов у заемщика (через персонального менеджера);
  3. фиксирование произведенных действий (например, запрошенной информации, причин запроса и результатов); формирование заключения юриста по рассматриваемой заявке; указание комментариев для учета при дальнейшей работе с заявкой.

По результатам сформированных заключений заявка о предоставлении кредита передается на утверждение. В зависимости от технологии конкретного отделения банка ВТБ 24 она может утверждаться вышестоящим менеджером банка, группой менеджеров по цепочке (необходим акцепт всех менеджеров) или кредитным комитетом. При принятии решения определяются максимальная сумма и, возможно, условия кредита (например, размер персонального взноса), отличающиеся от стандартных условий для данного кредитного продукта.

После принятия решения (положительного или отрицательного) заявка возвращается к персональному менеджеру. Он сообщает клиенту результаты рассмотрения его заявки, набор документов по объекту недвижимости и срок, в течение которого клиент должен совершить сделку. После этого потенциальный заемщик начинает подбирать объект недвижимости для покупки.

Подбор заемщиком объекта недвижимости осуществляется самостоятельно при поддержке сотрудника банка. На данном этапе в задачу персонального менеджера входят мониторинг состояния потенциального заемщика и его консультирование по вопросам, связанным с приобретением недвижимости.

При представлении клиентом варианта квартиры, на покупку которой он хотел бы получить кредит, персональный менеджер проверяет соответствие параметров объекта недвижимости формальным требованиям банка, а также полноту собранного пакета документов на объект недвижимости. Если все в порядке, заявка вместе с информацией об объекте недвижимости переходит на следующий этап для принятия решения.

Технологически этап подбора реализуется так же, как этап сбора заемщиком документов.

Принятие решения о предоставлении кредита под определенный объект недвижимости. На этом этапе основная работа производится юридической службой банка, в чьи задачи входит проверка юридической чистоты приобретаемого жилья. Проверка включает в себя анализ представленных документов на квартиру, проверку ее состояния (в случае приобретения вторичного жилья), а при необходимости — запрос дополнительной информации или обращение за ней к сторонним источникам (как правило, в случае возникновения каких-либо вопросов).

После проверки юридической чистоты квартиры данные об объекте недвижимости вместе с первоначальным решением о предоставлении кредита (со всеми заключениями и результатами автоматических проверок) передаются для принятия окончательного решения вышестоящему менеджеру (группе менеджеров).

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 93-94

А. Доходы заемщика. К числу положительных факторов при анализе доходов заемщика следует отнести:

  • Наличие у заемщика доходов, которые не могли быть приняты для рассмотрения при расчете основных коэффициентов ввиду их нестабильности, невозможности заранее определить их величину. Данные доходы должны быть подтверждены документально.
  • Наличие неденежных активов. Это имущество заемщика (автомобиль, загородная недвижимость, ювелирные изделия, антиквариат, ценные бумаги, другое движимое и недвижимое имущество), которое не учитывается при определении его ежемесячных доходов и расчете отношений этих доходов к платежам. В то же время факт, что заемщик владеет значительными активами в виде движимого и недвижимого имущества, может заметно повлиять на принятие положительного решения по кредиту, поскольку свидетельствует о способности заемщика делать накопления, а также о возможности погасить кредит в случае снижения доходов.
  • Наличие значительного объема денежных средств или высоколиквидного имущества сверх суммы, которая необходима на оплату первоначального взноса и покрытия расходов по заключению договоров, оформлению имущества и других сборов, связанных с предоставлением ипотечного кредита. Этот существенный компенсирующий фактор свидетельствует о том, что у заемщика есть дополнительные средства (помимо основных доходов), которые могут использоваться для погашения кредита.

Б. Стабильность занятости. При анализе стабильности занятости заемщика должны быть изучены:

  • Послужной список заемщика за последние десять лет. Положительным компенсирующим фактором является его постоянная работа в одной области деятельности, с продвижением по службе и возможностью дальнейшего профессионального роста.
  • Причины и обстоятельства частой смены работы, в том числе причины увольнений.
  • Оценка стабильности занятости заемщика в будущем, оценка положения организации, в которой работает по найму заемщик, или его предприятия, если он имеет собственное дело, с целью установить перспективы его существования, способность функционирования в течение длительного периода времени.
  • Возрастные параметры заемщика, в том числе: возможность сохранения стабильных доходов с выходом на пенсию, если это может произойти до истечения срока действия кредитного договора; степень возможного уменьшения или увеличения получаемых доходов с выходом на пенсию; возможность продолжения работы в прежнем качестве на прежнем месте работы после наступления пенсионного возраста, в случае если это произойдет до истечения срока действия кредитного договора; возможные изменения в занятости, связанные со спецификой работы, имеющей возрастные или медицинские ограничения.

Молодость заемщика, его хорошее образование, перспективная специальность должны рассматриваться как существенный компенсирующий фактор, поскольку дают основания предполагать, что на протяжении кредитного периода доход заемщика будет расти, а удельный вес ежемесячных платежей в доходе — соответственно снижаться.

В. Кредитная история. При анализе кредитной истории заемщика должна быть изучена информация о выполнении заемщиком своих прежних платежных обязательств, в том числе обязательств, вытекающих из кредитных договоров и договоров займа и прочих денежных обязательств (включая выплату алиментов). Эта информация является существенным фактором при оценке способности и желания заемщика погасить ипотечный жилищный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о его предоставлении. На основании полученных сведений и проведенных расчетов должна производиться квалификация заемщиков как «стабильных» (наличие у заемщика возможности обслуживать ипотечный кредит) и «нестабильных» (существенный риск невозврата кредита).

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 90-92

При расчете максимально допустимого размера кредита и лимита платежеспособности в отношении потенциального заемщика по сделке с участием поручителя-супруга и/или поручителя-участника расчеты производятся на основании совокупного дохода потенциального заемщика, поручителя-супруга и/или поручителя-участника. совокупный доход определяется путем суммирования индивидуальных чистых доходов каждого из участников сделки.

Расчет максимально допустимого размера ежемесячного аннуитетного платежа по Кредиту производится в следующей последовательности:

Рассчитываются величины максимально допустимых размеров ежемесячного аннуитетного платежа по Кредиту исходя из установленных нормативных значений трех коэффициентов П/Д, О1/Д и О2/Д по формулам:

где:

МРЕАП – максимальный размер ежемесячного аннуитетного платежа.

СЧСД – сумма Чистых совокупных доходов потенциального Заемщика и Поручителя-супруга (Поручителя-участника).

СеО – совокупные ежемесячные обязательства (расходы Заемщика, входящие в состав коэффициента О1/Д в соответствии с п.8.4.8 Регламента, за исключением ежемесячного аннуитетного платежа) потенциального Заемщика и Поручителя-супруга (Поручителя-участника).

СеО1 – совокупные ежемесячные обязательства (расходы Заемщика, входящие в состав коэффициента О2/Д в соответствии с п.8.5.2 Регламента, за исключением ежемесячного аннуитетного платежа) потенциального Заемщика и Поручителя-супруга (Поручителя-участника).

Коэф.П/Д – коэффициент П/Д, рассчитанный в соответствии с п.8.2 Регламента.

Коэф.О1/Д – коэффициент О1/Д, рассчитанный в соответствии с п.8.4 Регламента.

Коэф.О2/Д – коэффициент О2/Д, рассчитанный в соответствии с п.8.5 Регламента.

Выбирается наименьшая из полученных в результате расчета величин.

Данный расчетный показатель принимается в качестве максимально допустимого размера ежемесячного аннуитетного платежа по Кредиту.

Расчет Лимита платежеспособности производится по следующей формуле:

                   (4)

где:

n – число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении),

ПС – процентная ставка по Кредиту с точностью до 2-го знака после запятой,

П – максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по Кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентам.

Полученная в результате расчета величина округляется до целых единиц путем отбрасывания дробной части.

Качественные характеристики при оценке кредитоспособности следующие:

Деятельность коммерческого банка на рынке ипотечного кредитования (на примере банка ВТБ-24) — страница 88-89

Ввиду того, сто максимальный скоринговый лимит как правило не превышает суммы 1 000 000 руб. то скоринг как правило не применяется при принятии решения о выдачи ипотечного кредита.

Для оценки способности физического лица погашать кредит кредитный аналитик в ходе процедуры андеррайтинга оценивает его доходы на основе четырех коэффициентов:

  1. Отношение ежемесячных платежей по Кредиту физического лица к доходам за тот же период (Платеж/Доход или П/Д).
  2. Отношение ежемесячных жилищных расходов физического лица по приобретаемому за счет кредита объекту недвижимости (в валюте кредита) к ежемесячным доходам (Жилищные расходы/Доход или Ж/Д).
  3. Отношение ежемесячных обязательств физического лица, в которые ежемесячные жилищные расходы включаются только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по Объекту недвижимости), к доходу за тот же период (Обязательства1/Доход или О1/Д).
  4. Отношение общих ежемесячных обязательств физического лица к доходу за тот же период (Обязательства2/Доход или О2/Д).

Значения коэффициентов устанавливаются в процентах.

Значения коэффициентов П/Д, О1/Д и О2/Д рассматриваются как коэффициенты финансовой устойчивости и их значения нормируются.

Коэффициент Ж/Д рассчитывается для справочных целей и на результаты Андеррайтинга физического лица не влияет.

 

 

Расчет максимально допустимого размера кредита осуществляется в валюте кредита с учетом следующих правил.

В случае если валюта дохода в виде заработной платы и других приравненных к ней выплат отличается от валюты кредита, в ходе проведения процедуры андеррайтинга такие доходы потенциального заемщика/поручителя-супруга/поручителя-участника подлежат пересчету в валюту кредита по курсу банка России на последний день месяца получения дохода.

При расчете суммы кредита (Лимита платежеспособности) с использованием средств автоматизированной банковской системы расчет производится на этапе обработки заявки кредитным аналитиком.

После заполнения балльной модели – при формировании каждого проекта решения о предоставлении Кредита с учетом окончательно установленных параметров Кредита (например: после определения итоговой ставки, значений коэффициентов П/Д, О1/Д, О2/Д и т.п.).

Кредитный аналитик определяет максимально допустимый размер ежемесячного аннуитетного платежа по Кредиту с использованием нормативных значений коэффициентов П/Д, О1/Д и О2/Д и на их основе рассчитывает лимит платежеспособности потенциального Заемщика.

Расчет Лимита платежеспособности потенциального Заемщика по Кредиту с фиксированной процентной ставкой производится исходя из величины процентной ставки, утвержденной в составе параметров кредита для наименьшего из значений коэффициента К/З, с учетом надбавок.

Расчет Лимита платежеспособности по кредиту с переменной процентной ставкой производится исходя из минимальной первоначальной процентной ставки, установленной в составе параметров кредита для коэффициента К/З в интервале от 40% до 60%, с учетом надбавок в зависимости от группы заемщика (при их наличии).